《关于优化物业专项维修资金使用管理支持 既有小区提质改造的通知》解读材料

一、起草背景

根据《长沙市人民政府办公厅关于印发“精美长沙”建设工作实施方案（2020-2022年）的通知》(长政办发〔2020〕37号)的工作要求，市住建局牵头制定了《长沙市既有小区品质提升三年行动方案》，拟通过开展既有小区提质改造行动，打造一批以人为本的高品质建设标准和优质物业综合管理水平，具备和谐美好生活环境的物业小区。既有小区提质改造涉及的范围大部分属于物业小区的共用部位和共用设施设备，需要使用物业专项维修资金(以下简称“维修资金”)。为配合既有小区提质改造，充分发挥维修资金在“精美长沙”建设中的支持作用，长沙市物业维修资金管理中心（以下简称物维中心）起草了《关于优化物业专项维修资金使用管理支持既有小区提质改造的通知(送审稿)》（以下简称《通知(送审稿)》）。

二、起草依据

主要依据包括：《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；《湖南省物业管理条例》(2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部、财政部 第165号令）；《长沙市物业专项维修资金管理办法》（长沙市人民政府令第124号）；《关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）。

三、起草过程

为化解当前维修资金使用难的现状，方便物业小区在提质改造过程中充分使用维修资金，物维中心在市住建局的支持和指导下，对现有维修资金使用管理制度深入研究，并借鉴相关做法，起草了《关于优化物业专项维修资金使用管理支持既有小区提质改造的通知(征求意见稿)》。起草过程中，通过电话听取意见和书面形式征求内五区住建局和长望浏宁维修资金主管部门的意见和建议。在全面收集意见和修改的基础上，物维中心将《（征求意见稿）》送局法制处进行了合法性审查。

四、主要内容

《通知(送审稿)》主要包括三个部分的内容：

第一部分是优化业主决策机制。一方面是明确业主表决规则。根据《中华人民共和国民法典》中关于“由业主共同决定的事项以及表决规则”的相关规定，既有小区提质改造项目中凡属于维修资金使用范围的，经有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的可以使用。另一方面是明确支持业主大会自管本小区的维修资金，进一步方便物业小区使用维修资金。

第二部分是简化使用审批程序。一方面是下放审批权限，明确凡涉及既有小区提质改造的项目需要使用维修资金统一由所属各区住建局全权负责，不在上报物维中心审批。另一方面简化维修资金拨付程序，明确由物维中心代管维修资金的，区住建局审核后报物维中心备案，物维中心不再审核直接通知专户银行划转款项；由业主大会自行管理维修资金的，业主委员会审核同意报区住建局备案后，直接通知专户划转款项。

第三部分是加强维修资金使用事中事后监管。《长沙市既有小区品质提升三年行动方案》涉及的物业小区数量多，范围广，计划使用的维修资金量大。为保护广大业主的权益，保障维修资金依法合规使用，加强维修资金使用事中事后监管确有必要。因此该部分明确单个项目工程费用3万元（含）以上的应实行结算审价。同时物维中心联合审计部门加强对既有小区提质改造项目使用维修资金情况的抽查检查，对违法违规的要依法严肃处理。

五、需要说明的几个问题

（一）《通知(送审稿)》为专门配合建设既有小区提质改造使用维修资金的特殊规定，其适用范围仅限于涉及既有小区提质改造的项目，除此之外一般和应急使用维修资金的项目，仍然按原规定执行。

（二）既有小区提质改造使用维修资金应以表决通过的使用方案确定的金额为限，其他资金来源未到位的情况下维修资金不进行兜底，但业主另行表决通过的除外。

（三）申请由业主大会自行管理维修资金的，应严格按照法律法规的规定，经业主大会表决通过。

（四）根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第42条的规定，物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的部位，一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、公用阳台、公用露台和公共厕所等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

（五）根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第28条的规定，下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

2.依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

长沙市住房和城乡建设局

2021年7月20日